Garder n'est pas neutre

Garder un bien immobilier n'est jamais une décision neutre.

Bonjour,

Le week-end dernier, j’ai ressorti un carton qui m’a suivi de déménagement en déménagement. Dedans, une pile de CD gravés, nom du CD écrite à la main sur la tranche.

Le pire ? Je n’ai plus de lecteur CD depuis longtemps. Alors, je les ai apportés chez un ami qui a encore un lecteur CD. Mauvaise nouvelle : les CD sont illisibles.

En cherchant sur l’IA, j’ai appris que les données inscrites sur des CD gravés sont sur une couche de colorant chimique, et non gravées dans le métal comme dans des CD déjà enregistrés. Et ce colorant se dégrade avec le temps. Le CD a l’air intact, mais il n’est plus fonctionnel.

Et ces CD, je les ai transportés pendant 20 ans. Pour rien.

La phrase qui m’a interpellé sur mon podcast

Il y a trois semaines, dans mon podcast Jugeote, je recevais Julien Calamote, investisseur immobilier depuis 2008 et fondateur d’Artae Immobilier. On a parlé de quand vendre, quand garder, et quand diversifier son patrimoine.

Il a dit une phrase que j’ai gardée en tête : « La rentabilité d’un investissement immobilier, elle ne peut s’apprécier qu’une fois qu’on n’a plus l’investissement. »

Ce que le silence ne dit pas

On ne connaît pas le moment où le colorant d’un CD va se dégrader.

Un bien immobilier ou un vieux contrat qu’on garde parce qu’on l’a toujours gardé fonctionnent sur le même principe. Rien ne s’effondre bruyamment. L’argent fait juste, année après année, un peu moins que ce qu’il pourrait faire ailleurs. Et comme il n’y a pas d’alerte pour vous le rappeler, vous n’allez pas le contrôler.

Julien Calamote le formule avec les mots de l’immobilier : ne pas vendre un bien n’est pas un choix neutre. C’est une décision d’investissement à part entière. Chaque année où vous le gardez, vous décidez, sans le formuler, de laisser cet argent exactement là où il est plutôt que de le mettre ailleurs.

Le piège du rendement

Julien Calamote distingue deux notions que la plupart des investisseurs confondent : le rendement et la rentabilité.

Le rendement, c’est un instantané. Les loyers de l’année divisés par le coût total du bien. C’est facile à calculer. Mais ce calcul ignore beaucoup d’éléments : combien vous avez emprunté, sur combien de temps, à quel taux, combien de travaux vous attendent dans dix ans, et surtout, à quel prix vous le revendrez.

La rentabilité intègre tout ça. Et elle ne se calcule vraiment qu’à la sortie, une fois le bien vendu. Julien Calamote donne un exemple simple : un bien avec un excellent rendement les premières années peut perdre 20 % de sa valeur à la revente.

L’exemple qui fait bouger les chiffres

Julien a lui-même utilisé cette logique pour faire grandir son patrimoine.

Il prend l’exemple de deux appartements achetés il y a dix ans, dans une ville où le marché a progressé de 50 à 80 %. Après remboursement d’une partie du crédit, la revente lui permet de récupérer 100 000 euros. Il découpe cette somme en cinq apports de 20 000 euros, et relance cinq nouveaux projets de 100 000 euros chacun.

Résultat : les 100 000 euros de départ deviennent 500 000 euros de patrimoine brut.

Ma grille de décision avant de laisser un bien dormir encore un an

Voici les questions que je me pose avant de reconduire une décision de garder :

1/ Qu’est-ce que cet argent pourrait faire ailleurs ?

2/ Est-ce que je le garde parce qu’il performe encore, ou parce que je ne me suis jamais reposé la question depuis l’achat ?

3/ Si je devais racheter ce bien aujourd’hui, au prix qu’il vaut maintenant, est-ce que je le rachèterais ?

4/ Est-ce que j’ai les ressources financières et en temps pour lancer cet arbitrage ?

5/ Est-ce que cet arbitrage est cohérent dans mon allocation globale ?

Ce que je ne vais pas vous dire

Je ne vais pas vous dire de tout arbitrer. Julien Calamote est clair là-dessus : vendre avant cinq ans de détention n’a en général aucun sens, entre frais de notaire, plus-value taxée et coût du temps perdu à tout racheter ailleurs. Et certains biens méritent d’être gardés précisément parce qu’ils sont excellents, pas malgré ça : lui-même a gardé un appartement avec terrasse en hypercentre, plus cher à l’achat, mais bien plus recherché que la moyenne du marché.

Se reposer la question compte davantage que la réponse. La réponse peut très bien être « je garde ».

À très vite,

David

PS. Lien vers l’épisode complet avec Julien Calamote, « Immobilier : quand et pourquoi vendre, conserver ou diversifier son patrimoine ? »